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苦苦抗争的房地产:是去库存还是跟风地王

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2016-06-15 11:17:05 来源:和讯网 

  2016年开年以来,房地产企业陷入了一场“冰火两重天”的狂欢,一方面,一线城市以及部分二线城市的房价高歌猛进,大量的房地产开放商们赚的盆满钵满,进入五月份之后,一二线城市更是地王频出,上演了一场有一场拍卖大戏。另一方面,大量的三四线城市却陷入了产能过剩的漩涡,库存积压,房地产价格不涨反降,不少新城甚至出现了不同程度的房地产空置,“鬼城”、“空城”的称谓常常出现于报端。未来中国的房地产到底该何去何从?是积极去库存降低经营压力,还是借钱买入发力地王?

《海上帝国》书封
海上帝国》书封

  这个问题想要回答并不容易,但是广大的房地产企业却不得不在这个纷繁复杂的市场形势下做出自己的选择,是随波逐流、追涨杀跌呢?还是内部经营、待机而动呢?这无疑在考验着每个房地产企业管理者的心智,也许再读读拉罗科的《海上帝国》可以给中国房地产业一个不同的启示。

  受到经济周期影响的房地产该如何随波逐流?

  中国的房地产现今的形势可谓是云波诡谲,大量的一二线城市房价疯涨,地王狂出,即使出台限制政策却也收效甚微。但是,三四线城市的房地产却是一片萧条,房地产企业在承受着去库存的苦苦重压。这样两极分化的趋势,让大量的房地产企业显得无所适从,是积极跟进一二线城市的地王大战,还是谋划在全产业的布局?

  中国的房地产市场由于其特殊性,难以和国际其他地方的房地产市场比对,反而是和当年的航运业有着相似的发展脉络。同是大规模资本投资的典型代表,航运业的对抗经济周期的历史,二次世界大战之后,跨国贸易高度繁荣,各大航运企业都开始进入了快速扩张的业务发展黄金期。企业高速扩张,跑马圈地,借助金融资本手段大量融资一艘艘巨轮以刷新纪录的速度出现,这种扩张的态势正如同今日的房地产企业以及频出的地王。但是,在经济周期的影响下隐忧已经开始蔓延,作为世界经济火车头的美国已经开始出现滞涨的苗头,再加上欧佩克国家一度的石油禁运,让70年代的世界航运一片风雨飘摇,大量的航运企业倒下,众多的巨轮被贱卖。这个从巅峰到谷底的过程值得中国房地产企业思索。

  中国经济特别是房地产经济,从90年代末期取消福利分房开始中国房地产可谓一直处于上涨过程中,2008年更是受到4万亿刺激,房价一路飙升,可以说中国房地产企业处在的正好是经济上行的黄金期。但是现在的房地产市场两极分化能够看出,上行的拐点极有可能出现,一旦出现经济周期性下行,现存的房地产企业将有可能面临着较大的经营挑战,大规模的资本投资可能会最终成为压死房地产经济的最后一根稻草,那我们的房地产企业应该好好的借鉴一下航运企业的发展步伐。

  房地产企业该如何借鉴对抗经济周期?

  正如《海上帝国》一书中的叙述:在周期中企业很容易失去自控力,相反的,试图以长远的眼光看待问题,将远比当下短时间的利益更加有用。这个时候将房地产与航运两个产业对比来看,将会得到更大的收获:

  一是谨防陷入产能过剩的攀比陷阱。作为同是高资本的投入的产业,中国的房地产业与航运业一样都在陷入同样的产能过剩陷阱。当今中国的房地产业正如同当年的航运业一样,中国的房地产企业似乎都在着眼于比别人更多更大的买地投入,在信达成为一系列房地产地王之后,正在由越来越多的房地产企业跟随着信达的脚步,一旦一家企业开始拍出了一个城市的地王,跟风现象就会出现,但是一个正确的决定当被每个人都开始抄袭的时候,恐怕就是错误的开始了,那如今频繁出现的地王会不会像当年的船王一样,成为“互相攀比”过剩产能的根源呢?这值得关注。

  二是严格注意顺周期带来的投资困局。正如同当年航运企业遇到的相似困局一样,中国的房地产企业也正在陷入顺周期陷阱,这就是当市场处于巅峰的时刻,大量的公司选择遵循经济周期去持有更多的资产,因为他们相信这些资产的积累会给企业带来更多的现金流。但是,无论是当年的航运企业还是现在的房地产企业似乎都难以意识到一个问题,这就是在价格较高时刻买入的资产,会把企业置于市场转变时的危险境地。正如现在我们所遇到的,一旦这些高额的地王碰到经济的周期性不景气时,会不会成为房地产企业最终的拖累?

  三是认真考虑反周期对企业的积极意义。面对着当前房地产企业的跟风投资行为,我们是否该考虑对于企业的反周期操作。正如同巴菲特的价值投资,也类似于包玉刚对于航运企业的收缩战略。对于当下的房地产企业而言,面对着可能到来的经济周期性波动,是不是应该将企业放在3年、5年,甚至10年、20年的维度去思考企业的问题,而不是仅仅关心一个季度内企业的财报,或者单个财务年度的年报。通过反周期的操作,给企业留下更多想象的空间,实现业务的长期可持续增长,这也是我们当下房地产企业需要深思熟虑的问题。

  经济周期的存在,以及其作用已经是世界公认的命题,而我们的房地产企业却都过于年轻,尚缺乏应对经济周期的经验,能否借鉴其他产业,实现房地产的逆周期发展,将是当下房地产企业值得思考的事情。(文/江瀚 任职于中国银联办公室政策研究室)

(责任编辑:孔令孜 HB001)

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